ענף הנדל”ן הינו ענף מסועף ומורכב ובפרט כאשר עסקינן ברכישת דירה על ידי אזרח מן השורה מקבלן שבונה ומשווק דירות. יחסי הכוחות בין הקבלן לבין רוכש הדירה הם יחסים לא שווים. הקבלן נחשב לצד החזק שמנסה תמיד להכתיב את תנאיו לגבי עסקת המכר וכל הקשור אליה.

 

המחוקק לקח את העניין לתשומת ליבו וחוקק חוקים ותקנות שמטרתם לשמור על רוכשי דירות מול הקבלן ולהגן על זכויותיהם.

 

כאשר קבלן מוכר דירה ללקוח, הוא למעשה נושא באחריות על תיקון ליקויי בניה שמתגלים בה הן מכח חוק המכר (דירות) והן מכח הוראות ההסכם בין הצדדים והדגש הוא על הוראות שבאו להוסיף להגנות המצויות בחוק המכר ולא לגרוע מהן .

 

לא אחת מגלה רוכש דירה חדשה כי קיימים ליקויים ופגמים בדירה שקיבל לידיו כגון ליקויי איטום, צנרת לא תקינה, ליקויים במערכת החשמל וכו’. החוק מעמיד לשימוש הרוכש תקופות בדק ותקופות אחריות שבמהלכן הקבלן חייב לתקן את הליקויים שלא נגרמו על ידי רוכש הדירה.

 

רבים מבעלי המקצוע העוסקים בדבר וביניהם עורכי דין ואף שופטים טועים כשמכנים את תקופת הבדק ב “שנת הבדק” . מונח שנת הבדק לא קיים באף חוק והוא  המצאה של הקבלנים ולדאבוני הציבור הרחב התרגל להשתמש במושג הזה.

 

בפועל תקופת הבדק אינה עומדת על שנה והיא משתנה בהתאם לסוג הליקוי. לעניין סע’ 4 לחוק המכר שכותרתו “אי – התאמה” הוגדרה תקופת הבדק כדלקמן :

 

תקופת הבדק: תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

 

תקופת האחריות: תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

 

עינינו רואות כי אורך תקופת הבדק  משתנה לפי סוג הליקוי. התוספת לחוק המכר  מפרטת את אורך תקופת הבדק כלהלן:

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;

(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;

(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים;

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;

(9) כל אי- התאמה  אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.”

 

יצוין כי השוני העיקרי בין תקופת הבדק לתקופת האחריות נעוץ בנטל ההוכחה. חוק המכר קובע לגבי אי התאמות שנתגלו, ב”תקופת הבדק” כי האחריות בגין אי התאמות אלו רובצת לפתחו של הקבלן, זולת אם הוכיח הקבלן כי אי ההתאמה נגרמה בשל מעשי או מחדלי הרוכש. באשר ל”תקופת האחריות ” (שמתחילה כאמור בסיום תקופת הבדק)  קובע ס’ 4(א) לחוק הנ”ל, כי במקרה של אי התאמה שהתגלתה בתקופה זו על הקונה להוכיח שמקורה בתכנון בעבודה או בחומרים לא טובים.

 

טיפ: אם בהסכם הרכישה שחתמתם עליו מול הקבלן צוין כי תקופת הבדק מוגבלת לשנה, אין לדבר תוקף ומה שמחייב בעניין זה הוא הוראות חוק המכר.